muffa e affitto

Muffa in casa in affitto: di chi sono le responsabilità?

Muffa in casa in affitto è un binomio scomodo sia per gli inquilini che per i proprietari.

Spesse volte non si capisce quale sia il motivo della comparsa della muffa e gli attori coinvolti nel contratto si incolpano vicendevolmente.

Molti inquilini provano a pulire la muffa da soli per evitare discussioni, ma il fungo è un nemico subdolo e difficile da eliminare. Inoltre, i costi sostenuti dall’inquilino per i prodotti antimuffa possono incidere notevolmente sul budget familiare. Senza contare che pagare un affitto per vivere in un ambiente insalubre e poco presentabile è come buttare soldi al vento. 

Il proprietario ha il dovere di consegnare l’immobile in condizioni idonee per essere abitato e provvedere, per quanto di sua competenza, ad assicurare tale stato per tutta la durata del contratto.

La difficoltà sta proprio nel capire perché si è formata la muffa: cattive abitudini, perdite, difetti strutturali oppure era già presente nell’appartamento ed è stata coperta con una passata di vernice?

Al di là dei diritti e dei doveri di proprietari e inquilini, è sempre buona norma adoperarsi per un dialogo costruttivo volto alla soluzione del problema muffa. Se ti trovi in questa situazione e non sai cosa fare, questo contributo potrà sicuramente esserti utile. 

Casa in affitto con muffa, cosa dice la legge

Anche se nel contratto d’affitto non viene specificato alcunché riguardo alla muffa, l’articolo 1578 del Codice Civile norma i vizi della cosa locata ovvero in presenza di vizi il locatario può pretendere la risoluzione del contratto. Umidità e muffa sono vizi tali da “diminuire in modo apprezzabile l’idoneità dell’uso pattuito” e ancora “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore (locatario) i danni derivati da vizi della cosa”.

Dunque laddove la muffa sia presente copiosamente sulle pareti e ciò non dipenda da problemi strutturali, il proprietario è ritenuto responsabile e deve rispondere dei danni subiti dagli inquilini. A tal proposito, l’articolo 1575 del CC, relativo alle obbligazioni principali del locatore, recita che il locatore è obbligato a “consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione”.

Qualora il vizio, nel nostro caso la muffa, sia presente al momento della stipula del contratto e non sia stato notificato o non sia riconoscibile, il proprietario contravverrebbe al primo punto. Se la muffa si manifesta successivamente, decadrebbero i due punti successivi. Di fatto in presenza di grandi quantità di muffa, l’immobile non rispetterebbe il requisito di abitabilità previsto dal contratto e l’inquilino non potrebbe goderne pacificamente. Il locatario può dunque recedere dal contratto di affitto prima della scadenza.

La legge viene sempre in aiuto nelle situazioni dubbie o controverse, ma, pensandoci bene, una soluzione pacifica conviene sia al proprietario che all’inquilino. Nessuna delle parti in causa trae vantaggio dalla risoluzione del contratto: l’inquilino dovrà cercare un’altra casa, affrontare l’ennesimo trasloco e sostenere ulteriori costi; il proprietario di casa si troverà con un immobile sfitto, dunque, un mancato introito e un problema di muffa da sanare, se vuole riproporlo sul mercato. 

Diritti e doveri dell’inquilino

Firmando un contratto d’affitto, si accettano tutte le clausole previste dall’accordo.

Esistono dunque diritti per l’inquilino così come doveri da adempiere.

In caso di presenza di muffa in casa, dovrai attivarti per:

  1. Far appello ai tuoi diritti di locatario; 
  2. Fare del tuo meglio per prevenire la formazione di muffa e, se già presente, cooperare con il locatore per trovare una soluzione;
  3. Impedire che la situazione degeneri con conseguenti danni all’immobile.

Prima della firma del contratto è importante assicurarsi che la casa sia nello stato in cui è stata vista la prima volta, soprattutto se è passato molto tempo tra le due fasi dell’accordo. Se l’immobile è affetto da vizi che compromettano l’uso abitativo, l’affittuario può chiedere una riduzione del canone d’affitto oppure la risoluzione del contratto.

La muffa in casa non è solo un problema di natura estetica, ma un vero e proprio rischio per la salute.

Le sue spore minuscole, presenti nell’aria degli ambienti contaminati, possono essere facilmente inalate e innescare la reazione del sistema immunitario. I sintomi variano a seconda del soggetto interessato: possono essere lievi (starnuti, prurito a naso e occhi, naso che cola) oppure forti ovvero vere e proprie reazioni che causano tosse, attacchi d’asma e broncospasmo. Un’esposizione prolungata alla muffa può portare a malattie più complesse e pericolose. 

allergia

Perché ti sto dicendo tutto questo?

Perché il diritto alla salute deve essere garantito a tutti e se nella tua casa in affitto è presente la muffa, devi trovare subito una soluzione con il proprietario. Il confronto è fondamentale per valutare l’entità dei danni, le possibili riparazioni e i costi da sostenere. Se il proprietario è latitante o sminuisce il problema, non arrenderti, insisti fino a quando non riesci a parlarci. 

Un dialogo costruttivo e volto a un accordo tra le parti sarebbe auspicabile, ma se il proprietario non ne vuole sapere, dovrai valutare se:

  1. Intentare una causa contro il tuo padrone di casa e richiedere un risarcimento danni. I tempi della giustizia italiana sono lunghi e una causa ha i suoi costi, ma se sei in possesso di perizie tecniche che accertano il fatto e referti medici che confermano l’insalubrità della casa, ci sono buone possibilità di vincita.
  1. Smettere di pagare l’affitto, risolvendo il problema a modo tuo. Questa non è proprio la soluzione migliore, perché passeresti dalla parte del torto. Il nostro stato non prevede la possibilità di farci giustizia da soli. Anche la decurtazione del canone mensile non è possibile senza un accordo preventivo con il padrone di casa.
  1. Scegliere la risoluzione del contratto rispettando i tempi di preavviso. In questo caso eviti la causa e i relativi oneri, ma dovrai cercare un’altra casa, affrontare un trasloco che non è poco in termini di fatica e di spese.

Finora abbiamo parlato dei diritti, ma l’inquilino ha anche dei doveri nei confronti del locatore che cede in affitto un immobile di sua proprietà.

Il locatario deve:

  1. Osservare abitudini tali da non danneggiare la proprietà altrui
  2. Avere un comportamento rispettoso 
  3. Onorare il canone mensile come da contratto stipulato tra le parti
  4. Avvertire prontamente il proprietario in caso di problemi e danni all’immobile, tra cui la muffa, per cercare una soluzione insieme.

Se la muffa è causata da abitudini scorrette dell’inquilino (poca circolazione d’aria, poca pulizia, formazione continua di umidità etc…), il proprietario non è considerato responsabile e tutte le spese sono a carico dell’inquilino. 
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Responsabilità dell’inquilino

Cosa deve fare l’inquilino da parte sua per evitare l’insorgere della muffa?

In primis, mantenere il tasso di umidità interna a valori ottimali (50% – 60%). Per far ciò bastano pochi e semplici accortezze:

  • Ventilare spesso e riscaldare la casa in maniera costante
  • Evitare di stendere bucato bagnato all’interno dell’abitazione
  • Controllare eventuali perdite, avvertendo subito il padrone di casa
  • Asciugare le superfici bagnate o umide
  • Durante la preparazione dei cibi attivare la cappa aspirante
  • Lasciare almeno 5 cm di spazio tra mobili e pareti

Questi piccoli accorgimenti possono fare una grande differenza!

La muffa è un fungo subdolo e resistente, ma per riprodursi ha bisogno di un habitat favorevole ovvero molto umido. È interesse dell’inquilino mettere in pratica quanto appena detto, evita così rischi per la salute e problemi con il proprietario. 

Responsabilità del padrone di casa

Il padrone di casa deve assicurare che l’immobile sia salubre, privo di vizi e rischi per la salute degli occupanti.

In caso di presenza di muffa, il proprietario è tenuto a rimuoverla con un trattamento definitivo, sostenendone i costi. La mancata conservazione di un ambiente sano e senza muffa contravviene alla garanzia di abitabilità.

La responsabilità del proprietario riguarda anche l’isolamento appropriato della struttura e l’efficienza dei sistemi di riscaldamento e ventilazione. Problemi di umidità causata da infiltrazioni dell’acqua dai muri o dal tetto competono sempre al locatore, che dovrà provvedere alla riparazione.

Il locatore prima di dare in affitto l’immobile deve effettuare un controllo accurato dello stato di fatto della struttura e degli impianti e risolvere ogni potenziale problema:

  • Eventuali perdite idriche
  • Riscaldamenti malfunzionanti o rotti
  • Tegole mancanti o grondaie difettose
  • Muri crepati o infissi deteriorati

Una volta effettuati i lavori per la messa in sicurezza e la riparazione dei danni, il padrone di casa dovrà provvedere anche alla sostituzione degli intonaci, dei battiscopa o rivestimenti danneggiati e ove necessario ripitturare le pareti. Ogni intervento è volto a garantire all’inquilino la piena vivibilità della casa dal primo all’ultimo giorno previsto dal contratto.

Muffa in casa in affitto, paga l’inquilino o il proprietario?

Come già detto, per capire chi è responsabile della comparsa della muffa in casa bisognerà risalire alle cause della sua formazione. Non è sempre semplice dimostrare se muffa era già presente in casa e il proprietario l’ha nascosta con una mano di pittura, sperando che nessuno se ne accorgesse oppure è stato il comportamento dell’inquilino a favorire la nascita del fungo. 

Non basta una passata di pittura per eliminare la muffa, serve un vero e proprio trattamento che agisca in profondità igienizzando le superfici. Personale esperto e un’adeguata strumentazione possono risalire alla causa scatenante e, analizzando il tipo di muffa, indicare il prodotto più idoneo. Eliminare definitivamente la muffa conviene a tutti, al padrone perché tutela il suo bene e rispetta le clausole contrattuali, all’inquilino perché tutela la sua salute e i suoi arredi.  

La soluzione alla muffa 

La soluzione alla muffa esiste ed è più semplice di quello che si pensi! Sappi però che, una volta che si è formata, non basta coprire le spore con la pittura o arieggiare. Tantomeno grattare la muffa con prodotti “fai da te” o spray antimuffa commerciali, anzi utilizzando questi prodotti potresti addirittura peggiorare la situazione.

Così infatti non elimini la causa della formazione del fungo, perché pulire la muffa non vuol dire eliminare la muffa! 

La muffa si forma in presenza di elevati tassi di umidità interna e sui cosiddetti “punti freddi” o “ponti termici” ossia difformità strutturali in cui vi è dispersione termica. Se per contenere la formazione di umidità basta seguire i consigli che ti ho dato, per i ponti termici puoi decidere di far rivestire l’edificio con il cappotto termico o utilizzare le vernici speciali di Bastamuffa. 

  • Il cappotto esterno è un intervento invasivo e costoso, che richiede l’autorizzazione e l’approvazione della maggioranza dei condomini, la preparazione di un progetto e tutte le autorizzazioni previste dalla normativa. 
  • I prodotti Bastamuffa sono semplici da stendere, puoi provvedere direttamente tu oppure avvalerti di un imbianchino specializzato. Il trattamento Bastamuffa agisce in profondità sulla superficie colpita dal fungo, disinfettando e creando un microstrato termico che protegge da umidità e condensa. A dimostrazione dell’efficienza del trattamento, Bastamuffa offre una garanzia fino a 10 anni. I prodotti Bastamuffa sono atossici al 100%, privi di biocidi, cloro e VOC

Una semplice valutazione gratuita della situazione ti dirà se possiamo aiutarti a risolvere il problema. Prima di spendere soldi inutilmente, chiedi una consulenza anche a distanza a chi di muffa veramente se ne intende. 

La muffa è un problema sia per il padrone di casa che per l’inquilino. Debellare il fungo deve essere un obiettivo condiviso. È fondamentale attivarsi subito con un trattamento mirato che combatta la causa della formazione, altrimenti più il tempo passa e più i danni saranno ingenti per entrambi.

Se sei un inquilino, sarai il primo ad accorgertene. Non sottovalutare la situazione, allerta subito il padrone di casa per cercare una soluzione insieme. Se sei il locatore, non trascurare le richieste dell’affittuario perché potrebbe costarti caro. Bastamuffa ti aiuta a individuare e combattere le cause della muffa, senza spreco di tempo e di soldi. Un trattamento efficace e atossico, di facile uso e con l’opzione delle vernici colorate. Una volta passato il trattamento, la muffa sarà un lontano ricordo per entrambi.

Muffa in Casa?

Muffa e affitto, caso studio.

Devi sapere che il cliente tipo che mi contatta più spesso è una famiglia composta da un papà, una mamma e i loro figli piccoli che spesso si trovano in una situazione di muffa e in affitto.

E proprio qui sorge il problema.

Non essendo i padroni di casa non possono fare interventi “importanti” e spesse volte si arrangiano con quello che trovano.

La prima cosa che si usa ovviamente è la candeggina, seguita dal famigerato “spruzzino antimuffa” del supermercato.

Ma la muffa non se ne va, anzi torna più nera di prima.

Ecco i passaggi che abbiamo seguito per l’analisi del caso

Analisi del problema: muffa e affitto sono ancora una minaccia.

Step1: invio foto del problema

Queste foto mi sono state inviate da un padrone di casa.
Le foto mi sono parse subito molto gravi.

muffa su parete
Quanta muffa!

La storia inizia a fine 2014 quando un nuovo inquilino entra in questa casa.

Finora la casa si era mantenuta in buone condizioni e senza muffa.

Con l’ultimo inquilino qualcosa cambia perché nel giro di un inverno la situazione precipita.

muffa dietro all'armadio
Ebbene si, quella che vedi è proprio muffa VERDE della peggiore specie.

Nemmeno io so spiegarmi come si possa arrivare a tanto e come sia vivere in un ambiente del genere.

Ma andiamo avanti!

Questa è una parete liberata da un armadio che la soffocava.

dettaglio muffa dietro all'armadio
Davvero terribile questa muffa!

Il vero “dramma” per un padrone di casa è il costo per sistemare un problema così importante.
Serviranno almeno quattro diversi principi attivi, da applicare nella giusta sequenza, quantità e collocazione.

In poche parole, tutto quanto fa parte del Protocollo Bastamuffa.

Se c’è una cosa che NESSUN padrone di casa vorrebbe fare è spendere centinaia di euro in lavori di manutenzione straordinaria per una casa in affitto e men che meno, per colpa della muffa.

Peccato!

Sarebbe bastato intervenire prontamente ai primi accenni di muffa e il problema non si sarebbe “allargato”, causando danni a cose (in questo caso all’armadio, completamente da buttare) e alla salute delle persone che ci abitano.

Senza contare che su intervento di minore entità (rispetto a quanto visto) anche la spesa sarebbe stata nettamente meno dispendiosa.

A questo punto non ci resta che rimediare al danno muffa e risolvere la situazione visto che un modo fortunatamente esiste, anche per un caso del genere.

Complesso, abbastanza costoso ma con garanzia fino a 10 anni.

Voglio spiegarti ora in maniera dettagliata come si può risolvere il problema di questa casa.

Step2: interazione BASTAMUFFA e clienti

Grazie alle foto ricevute tramite Whatsapp, il questionario di valutazione compilato e una lunga chiacchierata col padrone di casa ho raccolto tutti gli elementi necessari per ricostruire la storia.

Ti ricordo le cose da NON fare

  1. Non usare Candeggina. Ti intossichi, rovini il muro e la muffa molto probabilmente ritornerà
    .
  2. Non grattare con la carta vetrata. Su quella muffa come minimo ti verrebbe una crisi respiratoria e, ancora peggio, ti troveresti le spore di muffa sparse per tutta la casa
    .
  3. Non usare pittura antimuffa. Anche se pulisci e imbianchi con una pittura antimuffa, il muro rimane comunque freddo e l’inverno successivo la muffa si riformerà tale e quale. Provare per credere!
    .
  4. Non tenere sempre chiuse le finestre in inverno. Una scarsa areazione cause disastri tipo quelli che hai appena visto in foto. E poi vivere in un ambiente senza ricircolo d’aria non fa bene alla salute.
    .
  5. Non rivestire le pareti colpite da muffa con pannelli isolanti (tipo polistirolo). Il muro non respira più e dietro si forma di tutto. Quando poi l’umidità e condensa superano i limiti, la muffa passa attraverso il pannello.
    .
  6. Non sottovalutare il problema. “Tanto è un puntino, la tengo d’occhio” avrai pensato. Poi ti sfugge di mano e rimediare diventa molto più complicato.
    .
  7. Non sperare di cavartela col fai-da-te. Ci hai già provato una o più volte e non è andata bene. Per risolvere un problema di muffa hai bisogno di un consulente che studi il tuo caso e non di un venditore che deve rifilarti qualcosa che ha in quel negozio.

Ecco cosa fare invece per risolvere un problema del genere?

  1. Con la giusta strategia
  2. Con i prodotti giusti

Step3: Analisi della muffa

Ogni muffa è diversa da un’altra e si sviluppa per svariati motivi.
Analizzarla è la vera svolta!

Conoscere il nemico vuole dire anche sconfiggerlo con più facilità. Per effettuare questa analisi utuilizziamo il Kit Bastamuffa.

Nel Kit di Analisi Bastamuffa trovi anche i quattro campioncini che fanno parte del piano di lavoro, per provare “in piccolo” il trattamento e testarne l’efficacia.

Risolvere il problema con il sistema Bastamuffa: muffa e affitto a breve non saranno più un problema

Step 1: sterminare la muffa esistente

Disinfettare pareti colpite da muffa da incubo senza intossicarsi e diffondere le spore della muffa

Questa, a mio parere, è la fase più critica di tutto il trattamento, come le fondamenta di una casa.

Quando c’è tantissima muffa sui muri, addirittura a rilievo, bisogna prestare la massima attenzione nel maneggiarla.

In pratica si applica un disinfettante liquido atossico a pennello sulla muffa più densa in modo da neutralizzare “il grosso” della muffa.

Il giorno dopo è la volta del nostro fondo antimuffa in crema che riporta (quasi) a bianco e ha un ottimo potere disinfettante.

In pratica si disinfetta per ben due volte con due prodotti diversi.

Disinfettare è importante perchè:

  • è pericoloso inalare spore della muffa e non voglio mettere in pericolo la salute del mio cliente o di chi applicherà i prodotti
  • Per essere sicuri di aver eliminato TUTTE le spore presenti anche nei dintorni (e che non vediamo a occhio nudo).

Se avrai seguito le mie istruzioni riportate sul manuale stampato su carta allegato insieme al trattamento, respirerai finalmente aria pulita.

Step 2: Una volta sterminata la muffa non deve più ricomparire.

Come fare visto la situazione drammatica di questo appartamento?

Dopo aver igienizzato la muffa, serviranno altre 2 fasi:

  1. Fondo termico ad alto isolamento
  2. Finitura anticondensa

Dove si forma la muffa, solitamente, c’è uno sbalzo termico.
L’entità della muffa dipende soprattutto da quanto grave è questo sbalzo termico

Nel nostro caso specifico, dietro all’armadio, quel muro potrebbe essere più freddo rispetto al resto della stanza di almeno 3°C.

Da qui sorge l’esigenza di creare un rivestimento TRASPIRANTE e TERMOISOLANTE che prevenga una volta per tutte il problema condensa sul nascere, rendendo i muri esterni meno freddi e più isolati.

Perché bisogna applicare la finitura termica in tutta la stanza, anche dove non c’è problema?

Ti rispondo subito e mi aiuto con un esempio.

Immagina un thermos.

E’ un contenitore che grazie ad una struttura particolare mantiene stabile la temperatura del liquido che contiente (caldo o freddo che sia).

Il thermos non ha nessun potere riscaldante o raffreddante.

Il suo compito è solo quello di mantenere la temperatura stabile.

Immagina cosa può succedere se si apre il coperchio del thermos.

Ovviamente nel giro di pochi minuti il liquido caldo diventa freddo, e viceversa.

Torniamo alla nostra stanza con muffa.

La tua camera deve essere come il thermos dell’esempio.

Isolando tutte le pareti e con particolare attenzione a quelle esterne e il soffitto, avremo realizzato un “contenitore” ermetico isolato che manterrà la temperatura, proprio come il thermos.

Cosa succede se in inverno tieni aperte le finestre? Si disperde il riscaldamento. E’ ovvio.

La stessa cosa accade se quando usi le pitture termiche ti fermi a una o due pareti e non pitturi il soffitto.

In pratica stai sprecando il prodotto che in questo modo avrà un potere nettamente inferiore.

ll problema muffa è risolto per sempre: muffa e affitto non sono più una minaccia per il padrone di casa

La muffa viene messa ko.

Alla luce di questa storia non mi resta che darti un consiglio.
Non intervenire solo quando la situazione è drammatica.

Rimandare dall’inverno alla primavera e poi dalla primavera all’estate e dall’estate all’autunno è solo una perdita di tempo e denaro.

Se sei padrone di casa e l’inquilino ti segnala i primi puntini di muffa, non mandarlo a quel paese o non pensare che sia solo colpa sua perchè non apre le finestre.

Vademecum del padrone di casa perfetto

Ecco le regole per garantire un buon rapporto con il tuo inquilino e salvaguardare la tua proprietà e non perdere i tuoi guadagni.

REGOLA 1
Se l’inquilino ti segnala i primi puntini di muffa, non mandarlo a quel paese o non pensare che sia solo colpa sua perchè non apre le finestre.
Il poverino non ha colpe se i muri esterni non sono coibentati e sono freddissimi in inverno.

REGOLA 2
Fornisci sempre all’inquilino i prodotti necessari per il primo intervento, per non ridursi in primavera a dover pitturare nuovamente casa.

REGOLA 3
Non lo mettere mai in condizione di lamentarsi col rischio del ricatto di non pagare l’affitto per colpa della muffa (succede molto spesso!).

Troppe volte ho ascoltato queste storie e sono nati conflitti fra le due parti.

Intervenendo in tempo e giocando con un minimo di anticipo non dovrai investire un capitale per risolvere il problema.

Se ti riduci però all’ultimo, solo di fronte ad un problema ormai gravissimo, le ripercussioni sul lato economico e di tempo non mancheranno, purtroppo.

Se hai un problema di muffa non esitare a contattarmi, potrai contare sulla mia esperienza e professionalità.
Per mettere ko la muffa, una volta per tutte e per sempre.

Richiedi la valutazione!

Muffa in Casa?



A presto,

Giuseppe Tringali

Giuseppe Tringali - Bastamuffa.com

Dal 2010 Bastamuffa aiuta le famiglie italiane a liberarsi della muffa:

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